Kestävä rakentaminen ja ympäristövastuullisuus ovat nousseet toimistokiinteistömarkkinoiden keskiöön. Yhä useampi yritys asettaa toimitiloilleen tiukat ympäristövaatimukset, ja LEED- sekä BREEAM-sertifikaatit ovat muodostuneet tärkeiksi laadun mittareiksi sekä vuokralaisille että kiinteistösijoittajille.

Tässä artikkelissa vastaamme keskeisimpiin kysymyksiin, joita toimistokiinteistön ympäristösertifiointi herättää. Käymme läpi, mitä sertifikaatit käytännössä tarkoittavat, miten ne vaikuttavat vuokratasoon ja henkilöstön hyvinvointiin sekä mitä kiinteistösijoittajan kannattaa ottaa huomioon sertifioinnin kustannuksissa.

Mitä LEED- ja BREEAM-sertifikaatit tarkoittavat toimistokiinteistöissä?

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ja BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ovat kansainvälisiä ympäristösertifiointijärjestelmiä, jotka arvioivat toimistokiinteistön kestävyyttä, energiatehokkuutta, sisäilman laatua ja ympäristövaikutuksia. Molemmat sertifikaatit toimivat ulkopuolisen tahon myöntäminä todistuksina siitä, että kiinteistö täyttää tiukat ympäristöstandardit.

LEED on yhdysvaltalaisen USGBC-järjestön kehittämä järjestelmä, joka on laajasti käytössä ympäri maailmaa. BREEAM puolestaan on brittiläinen järjestelmä, joka on erityisen suosittu Euroopassa. Molemmat arvioivat kiinteistöjä pisteytysjärjestelmällä, ja sertifikaatit myönnetään eri tasoilla, kuten Certified, Silver, Gold ja Platinum (LEED) tai Pass, Good, Very Good, Excellent ja Outstanding (BREEAM). Toimistokiinteistössä sertifiointi kattaa tyypillisesti energiankulutuksen, vedenkäytön, materiaalivalinnat, sisäilman laadun sekä sijaintiominaisuudet.

Miksi vuokralaiset hakeutuvat sertifioituihin toimistotiloihin?

Vuokralaiset hakeutuvat sertifioituihin toimistotiloihin ennen kaikkea kolmesta syystä: yritysten ympäristövastuusitoumusten täyttämiseksi, henkilöstön hyvinvoinnin parantamiseksi ja toimintakustannusten hallitsemiseksi. Vihreä sertifikaatti toimii konkreettisena osoituksena siitä, että yritys toimii vastuullisesti.

Erityisesti suuret kansainväliset yritykset ja pörssilistatut yhtiöt raportoivat ESG-tavoitteistaan sidosryhmilleen. Toimitilojen ympäristösertifiointi on yksi näkyvimmistä tavoista osoittaa, että yritys ottaa kestävän kehityksen vakavasti. Lisäksi energiatehokkaat toimistotilat tarkoittavat käytännössä pienempiä käyttökustannuksia, mikä hyödyttää suoraan vuokralaista. Kilpailu osaavasta työvoimasta on myös ohjannut yrityksiä valitsemaan tiloja, joissa viihdytään ja voidaan hyvin.

Miten sertifikaatti vaikuttaa toimistokiinteistön vuokratasoon?

Sertifioitu toimistokiinteistö saavuttaa tyypillisesti korkeamman vuokratason kuin vastaava sertifioimaton kiinteistö. Syynä on yksinkertaisesti se, että sertifioitu tila tarjoaa vuokralaiselle enemmän arvoa: pienemmät energiakustannukset, parempi sisäilma ja vahvempi yritysimagollinen hyöty oikeuttavat korkeamman neliövuokran.

Vuokrapreemio vaihtelee markkinatilanteen, sijainnin ja sertifikaatin tason mukaan. Korkeimman tason sertifikaatit, kuten LEED Platinum tai BREEAM Outstanding, voivat nostaa vuokratasoa merkittävästi verrattuna perusluokan sertifiointiin. On kuitenkin tärkeää huomata, että pelkkä sertifikaatti ei yksin takaa korkeampaa vuokraa, vaan kiinteistön on vastattava myös muihin vuokralaisten asettamiin vaatimuksiin, kuten sijainnin, tilojen joustavuuden ja palveluiden osalta. Sertifiointi toimii vahvana kilpailutekijänä erityisesti tilanteissa, joissa vuokralainen valitsee kahden muuten samantasoisen vaihtoehdon välillä.

Mitä eroa on LEED- ja BREEAM-sertifikaateilla vuokralaisen kannalta?

Vuokralaisen kannalta tärkein ero LEED- ja BREEAM-sertifikaattien välillä on niiden painotuksissa ja tunnistettavuudessa eri markkinoilla. LEED on vahvempi brändi globaalisti ja erityisesti Pohjois-Amerikassa toimivien yritysten keskuudessa, kun taas BREEAM on Euroopassa ja Suomessa tutumpi standardi.

Sisällöllisesti molemmat järjestelmät arvioivat pitkälti samoja osa-alueita, mutta painotukset poikkeavat toisistaan. BREEAM huomioi esimerkiksi laajemmin ekologiset arvot ja yhteisöllisyyden, kun taas LEED painottaa voimakkaasti energiatehokkuutta ja vesitehokkuutta. Käytännössä vuokralainen hyötyy molemmista sertifikaateista samankaltaisesti: parempi sisäympäristö, alhaisemmat käyttökustannukset ja vastuullisuuden viestinnällinen arvo. Jos yrityksen sidosryhmät tai emoyhtiö toimivat tietyllä markkina-alueella, voi olla perusteltua valita juuri kyseisellä alueella tutumpi sertifikaatti.

Miten sertifioitu toimistotila vaikuttaa henkilöstön hyvinvointiin?

Sertifioitu toimistotila parantaa henkilöstön hyvinvointia erityisesti sisäilman laadun, luonnonvalon, akustisten olosuhteiden ja lämpöviihtyvyyden kautta. Nämä tekijät ovat suoraan yhteydessä työtyytyväisyyteen, keskittymiskykyyn ja poissaolojen määrään.

Ympäristösertifioinnin kriteerit edellyttävät, että kiinteistö täyttää tiukat vaatimukset ilmanvaihdon, materiaalien päästöjen ja valaistuksen suhteen. Tämä tarkoittaa käytännössä, että sertifioidussa toimistossa hengitetään puhtaampaa ilmaa ja koetaan vähemmän kuumuutta tai kylmyyttä kuin heikommin toteutetuissa tiloissa. Työnantajille tämä on merkittävä tekijä, sillä toimistotilan laatu heijastuu suoraan tuottavuuteen ja yrityksen kykyyn houkutella ja pitää osaajia. Kestävä kiinteistö ei ole pelkästään ympäristöteko, vaan myös investointi ihmisiin.

Mitä kiinteistösijoittajan kannattaa tietää sertifioinnin kustannuksista?

Kiinteistösertifioinnin kustannukset muodostuvat rekisteröinti- ja arviointimaksuista, mahdollisista rakennusteknisistä parannuksista sekä sertifioinnin ylläpidosta. Kokonaiskustannus vaihtelee merkittävästi kiinteistön koosta, kunnosta ja tavoitellusta sertifikaattitasosta riippuen.

Uudisrakentamisessa sertifiointi on edullisinta toteuttaa, koska kestävät ratkaisut voidaan integroida suunnitteluvaiheessa ilman erillisiä korjausinvestointeja. Olemassa olevan kiinteistön sertifioinnissa kustannukset voivat nousta huomattavasti, mikäli esimerkiksi talotekniikkaa tai eristyksiä on parannettava. On kuitenkin tärkeää tarkastella kustannuksia suhteessa hyötyihin: sertifioitu toimistokiinteistö saavuttaa korkeamman vuokratason, houkuttelee laadukkaita vuokralaisia ja säilyttää arvonsa paremmin pitkällä aikavälillä. Me Trevianilla olemme havainneet, että ammattimaisesti hallinnoitu ja sertifioitu kiinteistö on kilpailukykyisempi myös transaktiomarkkinoilla, mikä hyödyttää sijoittajaa koko omistusajan.

Sertifioinnin kustannuksia arvioitaessa kannattaa myös huomioida, että monet institutionaaliset sijoittajat edellyttävät nykyään ympäristösertifiointia osana omia ESG-kriteereitään. Sertifiointi voi siis laajentaa potentiaalisten ostajien ja sijoittajien joukkoa merkittävästi, mikä parantaa kiinteistön likviditeettiä pitkällä tähtäimellä.