Kirjoittaja: Ville Aikala, Senior Analyst, Trevian Asset Management

Maailmanjärjestys on ollut viime vuosien aikana hiukan sekaisin. Kuka olisi ikinä osannut ennustaa vuoden 2019 lopulla, että seuraavat kolme vuotta tulisivat olemaan niinkin poikkeuksellisia? Ensin saapui korona, joka rajoitti toimintoja ja jopa sulki useiden maiden rajat hetkellisesti. Sitten Venäjä hyökkäsi Ukrainaan, mikä vaikutti maailmanlaajuisesti muun muassa energian hintojen nousun kautta.

Nämä tapahtumat ovat osoittaneet ennustamisen haasteellisuuden sekä näyttäneet myös ennakoimattoman ennakoimisen olennaisuuden. Millä tavoin nämä vuodet ovat korostaneet kiinteistöjen tunnuslukujen ennustamisen tärkeyttä?

Koronan häviäjät ja voittajat

Koronan kaltaisissa suurissa kriiseissä ei ole varsinaisia voittajia niiden koskettaessa koko globaalia väestöä vakavin seurauksin. On kuitenkin tosiasia, että kriisitilanteet koskettavat eri aloja liiketoimintamielessä eri tavoin; toisille se on katastrofi, mutta toisille se suorastaan luo kasvua sekä monille ajaa muutosta.

Kiinteistöalalle korona-aika oli yleisesti haasteellista. Kiinteistösijoitusalan perusperiaatteen mukaisesti kiinteistösijoitukset perustuvat vuokratuottoihin sekä mahdolliseen arvonnousuun. Usealla liiketilalla on liikevaihtosidonnainen vuokra, eli tilan omistajalle maksetaan vuokrana prosenttiosuus tapahtuneesta myynnistä. Liikkeiden ollessa kiinni ei tule liikevaihtoa, mikä näkyy suoraan liikevaihtosidonnaisessa vuokrassa alentavasti. Ne liikkeet, joilla on kiinteä vuokra ja jotka joutuivat pahimpana korona-aikana sulkemaan tilapäisesti toimintansa, ovat kokeneet suuria haasteita kulujen juostessa ja tulojen laskiessa.

Koronavuosina liiketilojen vuokralaisten hengissä selviämistä jouduttiin tukemaan paljon taloudellisesti helpottavilla vuokravapailla ja -alennuksilla. Tässä tilanteessa oli tärkeää pystyä ennustamaan kiinteistösijoituksen kassatilannetta, jotta tulot riittivät kattamaan kulut.

Jokainen taso on kriittinen tarkkuuden kannalta, joten täydellinen varautuminen poikkeuksellisiin ennustamattomiin tilanteisiin on suorastaan mahdotonta. Tärkeintä onkin pitää ennusteet ajan tasalla, helppokäyttöisinä ja ennen kaikkea muuntojoustavina.

Kaikki toimialat eivät kuitenkaan kärsineet koronan luomasta poikkeustilasta yhtä pahasti. Esimerkiksi päivittäistavarakauppojen ja apteekkien myynnit jopa nousivat. Samaa trendiä havaittiin myös sisustus- ja DIY-kauppojen osalta. Trevianin Agore Kiinteistöjen kauppakeskus Lanternan kävijämäärät nousivat noin 10 % koronavuoden 2020 lopulla verrattuna edellisvuoteen.

Toimistopuolella koronan vaikutukset ajoivat muutosta. Toimistovuokralaiset alkoivat tarkastella kriittisemmin tilatarpeitaan: jos etätyö tuli jäädäkseen, miten toimistotilojen tulee muuttua vastatakseen yritysten muuttuneisiin tarpeisiin?

• Lue Elisa Loiton blogi ”Toimistolla on tulevaisuus”.

Miksi ennustaminen on erityisen tärkeää kiinteistönomistajille?

Palataan perusajatukseen: tuotto perustuu vuokratuottoon sekä kiinteistön mahdolliseen arvonnousuun. Vuokratuoton ennustaminen on melko helppoa single-tenant-kohteessa, jossa on pitkä vuokrasopimus vakaan toimijan kanssa. Vuokran määrä on usein sidottu kuluttajahintaindeksiin, eli vuokra indeksoituu aina vuosittain. Multi-tenant-kohteissa vuokratuoton ennustaminen on moniulotteisempaa. Omistajan on ymmärrettävä vuokralaisten tarpeet sekä heidän liiketoimintansa perusteet ja pystyttävä tarvittaessa mukautumaan niihin sopeuttamiskeinoilla, kuten esimerkiksi koronavuosien vuokranalennuksilla ja vuokravapailla.

Vuokratuottoon vaikuttavat myös kohteen hoitokulut. Omistajan nettotulo on vuokratulot vähennettyinä hoitokuluilla. Mikäli vuokratulot eivät muutu, mutta hoitokulut nousevat merkittävästi, nettotuotto laskee. Tämä korostaa hoitokulujen ennustamisen tärkeyttä, etenkin energian hintojen osalta. Vuonna 2022 kiinteistöjen hoitokulubudjetit vastasivat suurilta osin vuoden 2021 toteutuneita kuluja, jotka indeksoitiin muutamalla prosentilla. Vuosi 2022 alkoi kuitenkin toisin kuin moni osasi ennustaa: Venäjä hyökkäsi Ukrainaan. Tämä johti heti alkuvuodesta energian hinnan ennakoimattoman rajuun nousuun. Esimerkiksi sähkön pörssihinta oli Suomessa kesällä 2021 noin 50 €/MWh kun kesällä 2022 se oli jo noin 150 €/MWh. Vuoden 2022 joulukuussa hinta oli kivunnut entuudestaan tasolle 245 €/MWh. (Lähde: Nordpool)

Miksi sähkön hinta nousi huomattavasti enemmän kuin ennusteet? Tähän on vaikuttanut moni tekijä, mutta ensisijaisesti korkeampi sähkön hinta selittyy korkeilla polttoainehinnoilla. Myös kuiva ja vähätuulinen sää vaikutti suuresti vesivoiman ja tuulivoiman tuotantokapasiteettiin. Keski-Euroopassa maakaasun tarjonta on vähentynyt merkittävästi Venäjän hyökättyä Ukrainaan, mikä on nostanut sähkön hintoja myös meillä pohjoisessa.

Vielä alkuvuodesta 2022 noin 10 % Suomen sähkön kokonaiskulutuksesta oli Venäjältä tuotua, mutta sodan alettua sähkön tuonti on loppunut. Lisäksi Olkiluoto 3:n epävarmuudet ja viivästykset ovat vaikuttaneet sähkön hintaan nostavasti. Sähkön futuurihinnat tuleville vuosille kuitenkin indikoivat, että sähkön hinta tulee laskemaan rajusti vuoden 2022 huippuhinnoista takaisin parin vuoden takaiselle tasolle.

Tämä on tämänhetkinen ennuste, joiden toteutumaa ja luotettavuutta on jäätävä seuraamaan jatkuvasti ja uudelleenarvioitava uusien muutosten varalta. Paras ennuste pyrkii tarvittaessa ennakoimaan myös ennakoimatonta.

Kulujen tasapainottelua

Kiinteistösijoituksen toisen perusperiaatteen eli arvonnousun vaikutusta voidaan katsoa kahdesta näkökulmasta. Lähtökohtaisesti on jäsenneltävä se, onko kyseessä kehityshanke, jossa omistaja luo merkittävää lisäarvoa kohteelle vai onko kohde ns. valmis kassavirtakohde. Kehityshankkeiden tuottolaskelmat tehdään ennen kuin projektia on edes aloitettu. Ostohinta määritetään usein myyntihinnan kautta niin, että kehittäjän tuottoprosentti toteutuu. Kun kohde on ostettu, hankintahinta on toteutunut, eikä sitä enää voida muuttaa. Ennusteeseen jäävät muuttujiksi enää vuokratuotot, kehityksen kulut, rahoituksen kulut ja myyntihinta. Jos markkinat muuttuvat merkittävästi oston jälkeen, tulee ennusteen muuttujia päivittää.

Rakennuskustannukset eli kehityksen kulut ovat nousseet merkittävästi koronan ja Ukrainan sodan vuoksi. Viime vuoden aikana rahoituksen kulut ovat niin ikään nousseet. Korkojen nousun lisäksi pankit tarjoavat matalampia LTV-tasoja kiinteistölainoihin. Nämä ovat johtaneet ostavien kiinteistösijoittajien joukossa tuottovaatimusten nousuun, mikä vaikuttaa alentavasti myyntihintaan ja kassavirtakohteen myyntihintoihin. On siis erittäin tärkeää osata ennustaa tarkasti tarvittavat toimet ja niiden oikea ajoitus, jotta omistajan tuottovaatimus toteutuu.

Yksi olennainen osa ennustamisessa on myös ESG-teemoihin liittyvä arviointi. Mikä on ESG-standardien vaikutus hoitokulutasoon ja sitä kautta nettotuottoon? Onko näillä vaikutusta myyntihetken tuottovaatimukseen? (Tämä aihe vaatisikin jo kokonaan oman kirjoituksen.)

Ennustaminen ja seuranta

Kuka tekee ennusteet ja ketä varten? Kiinteistön property manager laatii yleensä hoitokuluennusteet kiinteistövarainhoitajien hyödynnettäviksi. Varainhoitajat lisäävät ennusteisiin tulopuolen ja kokoavat näistä nettotuottoennusteet kiinteistön omistajalle, joka raportoi ennusteet edelleen sijoittajille.

Jokainen taso on kriittinen tarkkuuden kannalta, joten täydellinen varautuminen poikkeuksellisiin ennustamattomiin tilanteisiin on suorastaan mahdotonta. Tärkeintä onkin pitää ennusteet ajan tasalla, helppokäyttöisinä ja ennen kaikkea muuntojoustavina.

Nykyisessä markkinatilanteessa ennusteita tulee päivittää kuukausittain, ellei jopa viikoittain. Me Trevianilla seuraamme markkinaa erittäin aktiivisesti ja päivitämme ennustemallejamme muuttuvien tilanteiden mukaan. Käymme jatkuvaa vuoropuhelua vuokralaisten kanssa, jotta voimme pitää heidät kohteissamme tyytyväisinä. Kiinteistösijoitustiimimme keskittyy pysymään ajan hermolla transaktiomarkkinan osalta keskustelemalla niin kotimaisten kuin ulkomaisten sijoittajien kanssa.

On vaikea sanoa, mikä on seuraava iso shokki, joka vaikuttaa kiinteistösijoituksiin mullistavalla tavalla. Sen kuitenkin voi todeta, että ennustaminen, ennakointi sekä ennusteiden aktiivinen päivittäminen ja mukauttaminen ovat keskeisiä menetelmiä toimintakyvyn varmistamiseen myös sen ennakoimattoman tapahtuessa.